Dachauer Mietspiegel 2022

Für nicht preisgebundene Mietwohnungen

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Zusätzliche Hinweise zur Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, die nicht Bestandteil des gemäß § 558d BGB qualifizierten Dachauer Mietspiegels 2022 sind:

Nach der Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 14. Dezember 2021 in Verbindung mit § 556d BGB darf die Miete in der Stadt Dachau zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Es gibt allerdings Ausnahmeregelungen: § 556e BGB regelt die Berücksichtigung der Vormiete und einer durchgeführten Modernisierung. Nach § 556f BGB sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Regulierung ebenso ausgenommen wie die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung. § 556g BGB befasst sich mit den Rechtsfolgen und der Auskunft über die Miete.

Nach der Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 14. Dezember 2021 in Verbindung mit § 558 BGB darf die Miete in der Stadt Dachau bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zudem innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 15 % erhöht werden. Diese Regulierungen gelten bis zum 31. Dezember 2025.

Die obigen Hinweise sind kein Bestandteil dieses gemäß § 558d BGB qualifizierten Mietspiegels!

Der Mietspiegel 2022 wurde im Auftrag der Stadt Dachau auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen unter Beachtung datenschutzrechtlicher Bestimmungen neu erstellt. Er wurde vom Stadtrat am 08.03.2022 als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und tritt zum 01.04.2022 in Kraft. Die Neuerstellung des Mietspiegels 2022 wurde vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH durchgeführt. Unterstützend und beratend beteiligt waren die Stadtverwaltung Dachau, die Gemeinde Karlsfeld, der Mieterverein Dachau und Umgebung e.V. sowie Haus & Grund Stadt und Landkreis Dachau e.V.
Ein Mietspiegel ist im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert als Übersicht über die ortsübliche Vergleichs¬miete, welche aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind (§§ 558c Abs. 1, 558 Abs. 2 BGB). Durch die Abbildung des Mietniveaus für verschiedene Wohnraumklassen wird die eigenverantwortliche Festsetzung von Mieten für die Vertragsparteien erleichtert. Der Mietspiegel hilft, Auseinandersetzungen über Miethöhen zu versachlichen, Gerichtsverfahren zu vermeiden und dient auch der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten.

Der Mietspiegel kann ferner zur Begründung einer Mietpreiserhöhung herangezogen werden. Die Einwilligung in eine Mietpreiserhöhung kann der Vermieter vom Mieter verlangen, wenn:

  • die bisherige Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559, 560 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen und Betriebskostenerhöhung) abgesehen, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.
  • die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen, kann der Mietspiegel herangezogen werden.
  • die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (Kappungsgrenze für Dachau) erhöht, von Erhöhungen nach den §§ 559, 560 BGB abgesehen.

Beim aktuellen Dachauer Mietspiegel handelt es sich um eine Neuerstellung, die sowohl in Bezug auf die Datenerhebung als auch in Bezug auf die Datenauswertung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist. Der Mietspiegel basiert auf Daten, die von Juni 2021 bis Oktober 2021 zum Zweck der Mietspiegelerstellung im Stadtgebiet Dachau per schriftlicher Befragung und standardisiertem Fragebogen erhoben wurden. Die Auswertungen wurden mit regressionsanalytischen Verfahren durchgeführt. Dabei wurde zusätzlich Datenmaterial aus der Gemeinde Karlsfeld herangezogen, das für die gleichzeitige Erstellung des dortigen Mietspiegels erhoben wurde.

Der Mietspiegel gilt ausschließlich für nicht preisgebundene Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus im Wohnflächenbereich zwischen 30 m² und 130 m². Er gilt insbesondere nicht für:

  • Wohnungen, die gemäß Mietvertag mietpreisgebunden sind (öffentlich geförderter Wohnraum, etwa „Sozialwohnung“ oder sonstige Mietpreisbindung)
  • Wohnungen für die (teil-)gewerblicher Nutzung im Mietvertrag vorgesehen ist
  • Wohnungen, die Teil eines Wohnheimes sind (z.B. Pflegeheim, „Betreutes Wohnen“)
  • Wohnungen, die nur vorübergehend angemietet sind (Mietdauer laut Vertrag unter einem Jahr, etwa Ferienwohnung)


Für folgende besondere Wohnungsklassen, über die keine Daten erhoben wurden, ist der Mietspiegel nicht unmittelbar bzw. nur unter Abwägung der Sachlage anwendbar:

  • Wohnungen für die aufgrund eines Dienst-, Arbeits-, Verwandtschafts- oder Freund-schaftsverhältnisses (etwa Hausmeister:innentätigkeit) ermäßigte Mieten vereinbart wur-den;
  • Wohnungen, die (teil-) möbliert vermietetet werden (gilt nicht für die Kücheneinrichtung und/oder Einbauschränke);
  • Wohnungen, die vollständig untervermietet sind;
  • Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang (vom Treppenhaus, vom Hausflur, von außen).


Für vermietete Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern werden eigene ortsübliche Vergleichsmieten ausgewiesen.

Bei der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die monatliche Nettomiete pro Quadratmeter. Die Nettomiete ist definiert als der Preis rein für die Überlassung der Wohnung. Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung sind darin nicht enthalten. Auch die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes oder andere Zuschläge sind gesondert zu berücksichtigen. Beim Vergleich der individuellen Vertragsmiete mit den Angaben im Mietspiegel ist darauf zu achten, dass von der Vertragsmiete die gegebenenfalls enthaltenen Betriebskosten und Zuschläge abgezogen werden müssen.

Der Mietspiegel kann durch die in den Tabellen 1 und 2 aufgeführten Merkmale grundsätzlich Mietpreisunterschiede erklären. Trotz der Vielfalt der erfassten Wohnwertmerkmale verbleibt ein Streubereich für Mietpreise gleichartiger Wohnungen. Unter Verwendung aller genannten Wohnwertkriterien ergeben sich durchschnittliche Zwei-Drittel-Spannen in Höhe von +/-18 Prozent. Das bedeutet: Bei Differenzierung nach den Wohnwertmerkmalen liegen zwei Drittel aller Wohnungen einer Wohnungskategorie (z.B. Wohnungen zwischen 60 und unter 70 m² der Baujahresklasse 1960 bis 1977, mit einfacher Wohnungsausstattung usw.) innerhalb dieser Spannbreite.
Die Spannbreite beruht auf Mietpreisunterschieden, die durch den überwiegend freien Markt (unterschiedliche Mieten für Mietobjekte mit gleichen Wohnwertmerkmalen) sowie subjektive (z.B. Wohndauer, freundschaftliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter) bzw. nicht erfasste objektive Wohnwertmerkmale (z.B. Besonderheiten wie goldene Wasserhähne) bedingt sind.

Ein Abweichen von der ermittelten durchschnittlichen Vergleichsmiete sollte aber insbesondere

  • anhand anderer als der angeführter Merkmale und
  • anhand anderer als der in der Liste nicht unmittelbar mietpreisbeeinflussender Merkmale

begründet werden.


Sofern für eine Wohnung weitere Merkmale oder Besonderheiten vorliegen, die durch den Mietspiegel nicht abgebildet werden können oder bei denen die Qualität und der Zustand eines der im Mietspiegel ausgewiesenen Wohnwertmerkmale erheblich vom Standard abweichen, ist es möglich, diese im Rahmen der Spanne zu berücksichtigen.

Als Hilfe bei der Einordnung und Interpretation der angeführten mietpreisbeeinflussenden Wohnwertmerkmale werden anschließend die im Fragebogen erhobenen, aber nicht unmittelbar mietpreisbeeinflussenden Merkmale aufgelistet. Der nicht feststellbare Einfluss dieser Merkmale auf die Miete liegt u.a. daran, dass sie zum Wohnungsstandard gehören oder in der Stichprobe zu selten vorkamen, um einen gesicherten Einfluss statistisch feststellen zu können.

  • Art der Wohnung (Penthouse-Wohnung, Dachgeschosswohnung, Maisonette-Wohnung)
  • Lage der Wohnung im Haus (Stockwerk) und Anzahl der Zimmer
  • Art der Heizung
  • Art der Fenster
  • Zweites WC vorhanden
  • Warmwasserversorgung Badezimmer
  • Badewanne (auch wenn Duschmöglichkeit in der Wanne gegeben ist)
  • Dusche (Duschkopf befindet sich nicht über der Badewanne)
  • Wände im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte (Badewanne, Dusche, Waschbecken, Toilette) geschützt, z.B. durch Fliesen
  • Heizmöglichkeit im Badezimmer
  • Fenster im Badezimmer
  • Warmwasserversorgung Küche
  • Durch Vermieter gestellter Kabel- oder Satellitenanschluss
  • Video- oder Gegensprechanlage mit Türöffner
  • Fußbodenbelag
  • Mindestens ein Zimmer ohne fest installierte Heizung
  • Freiliegende Installationsleitungen
  • Gefangener Raum
  • Rollläden, Fensterläden, Schiebeläden oder Außenjalousien
  • Barrierefreiheit durch stufenfreie Erreichbarkeit der Wohnung oder Türen mit mindestens 80 cm Breite
  • Balkone, (Dach-)Terrassen oder Loggien vorhanden
  • Garten zur alleinigen Nutzung vorhanden
  • Reservierte Einzel- und Tiefgaragenplätze sowie reservierte Abstellplätze
  • Eigener Abstellraum inner- oder außerhalb der Wohnung
  • Gemeinschaftliche Einrichtungen wie Abstellgelegenheiten für Fahrräder, Wäschetrockenraum, Aufzug
  • Nähe zu Gaststättenbetrieb
  • Wohnung ist Einliegerwohnung
  • Energiekennwert

Da sich der Wohnwert von Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern vom Wohnwert zu Wohnzwecken vermieteter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern unterscheidet, ist eine Trennung dieser beiden Segmente erforderlich. Im Rahmen des Mietspiegels 2022 wurden Daten von insgesamt 79 mietspiegelrelevanten Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern erhoben und ausgewertet.

Die ortsüblichen Vergleichsmieten werden nur in Abhängigkeit vom Baujahr angegeben. Aufgrund der kleinen Fallzahl konnten keine Erkenntnisse zum Einfluss von Wohnfläche, Lage- und Ausstattungsmerkmalen auf die Miethöhe gewonnen werden. Daher stellen die hier gezeigten Basisnettomieten nur Anhaltspunkte für die vertragliche Vereinbarung bei Mietobjekten in Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern dar. Sie sind nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Die angegebenen Mietwerte beziehen sich auf freistehende Ein- und Zwei-familienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften.

Baujahr bis 1959 1960 bis 1977 1978 bis 1994 1995 bis 2009 2010 bis 2021
Nettomiete in €/m² 10,01 10,77 10,90 11,81 14,31

Auskunfts- und Beratungsstellen zum Mietspiegel

Stadt Dachau, Abteilung Bürgerbüro
Konrad-Adenauer-Straße 2-6
85221 Dachau
Tel.: 08131/75-300
Fax: 08131/75-333
E-Mail: buergerbuero@dachau.de
Homepage: https://www.dachau.de

Mieterverein Dachau und Umgebung e.V.
Ludwig-Ernst-Straße 48
85221 Dachau
Tel.: 08131/83844
Fax: 08131/72624
E-Mail: Mieterverein-Dachau@t-online.de
Homepage: https://www.mieterverein-dachau.de

Haus & Grund Stadt und Landkreis Dachau e.V.
Mittermayerstraße 29
85221 Dachau
Tel.: 08131/29 25 987
E-Mail: info@haus-und-grund-dachau.de
Homepage: https://www.haus-und-grund-dachau.de

Impressum

Herausgeber:
Stadt Dachau
Konrad-Adenauer-Str. 2-6
85221 Dachau
https://www.dachau.de

Erstellung:
ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH
Schopenstehl 15
20095 Hamburg
https://www.alp-institut.de

Urheberrechte

Der Mietspiegel ist urheberrechtlich geschützt. Verkauf sowie Vervielfältigungen jeglicher Art, auch die Einreichung in elektronische Datensysteme, bleiben der Stadt Dachau vorbehalten. Ansprüche können aus dem Inhalt des Mietspiegels nicht hergeleitet werden.

Gültigkeit

Infolge der Anerkennung durch den Stadtrat der Stadt Dachau am 08.03.2022 ist der Dachauer Mietspiegel in der vorliegenden Fassung gemäß § 558d BGB vom 01.04.2022 bis zum 31.03.2024 als qualifizierter Mietspiegel gültig.

Sollte zum 01.04.2024 kein neuer (qualifizierter) Mietspiegel in Dachau vorliegen, kann dieser – dann veraltete – Mietspiegel gemäß 558a Abs. 4 Satz 2 BGB trotzdem weiterverwendet werden.