Mietspiegel

Dachauer Mietspiegel

Der erstmalig im Dezember 1997 aufgelegte und stetig fortgeschriebene Dachauer Mietspiegel wurde zum 01.04.2020 statistisch fortgeschrieben. Er ersetzt damit den qualifizierten Mietspiegel, der vom 01.04.2018 bis zum 31.03.2020 gültig war; dieser basierte auf Daten, die durch Mieterbefragungen zum Stichtag 01. August 2017 erhoben wurden.

Um Synergieeffekte zu nutzen wurde die Fortschreibung des Mietspiegels von der Gemeinde Karlsfeld und der Stadt Dachau gemeinsam beauftragt.

Dieser fortgeschriebene Mietspiegel wurde am 04.02.2020 vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Ein qualifizierter Mietspiegel beinhaltet die Vermutungswirkung, dass er die richtigen ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergibt. Er hat somit bei Mieterhöhungsverlangen einen höheren Stellenwert und in seiner Bedeutung Vorteile gegenüber Sachverständigengutachten.

Für den aktuell vom 01.04.2020 bis 31.03.2022 geltenden Mietspiegel wurden keine neuen Daten erhoben; beim Dachauer Mietspiegel 2020 handelt es sich um eine statistische Fortschreibung des qualifizierten Dachauer Mietspiegels 2018 gemäß § 558d Abs. 2 BGB ( Bürgerliches Gesetzbuch ). Das bedeutet, dass die Fortschreibung anhand der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zwischen September 2017 und September 2019 erfolgte. Der Anstieg des Verbraucherpreisindex betrug in diesem Zeitraum 3,2%. Die Ergebnisse der Basismiettabellen aus dem Mietspiegel 2018 wurden dementsprechend mit dem Faktor 1,032 multipliziert. Die Zu- und Abschläge, die jeweils mit der Basisnettomiete verrechnet werden, behalten ihre Gültigkeit, da sie 2017 im Rahmen der Erhebung prozentual zur Basismiete ermittelt wurden und nicht etwa absolut.

Die Fortschreibung beinhaltet nicht nur vermietete Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, sondern auch vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Aufgrund einer zu geringen Datenbasis können diese Daten jedoch nicht als qualifizierter Mietspiegel herangezogen werden, sondern stellen nur Anhaltspunkte dar.

Kommunen dürfen ihren eigenen Mietspiegel erläutern, es ist ihnen jedoch gesetzlich verboten, eine Rechtsberatung zu Mieten, Miethöhe oder Mieterhöhungen zu machen. In Konfliktfällen ist deshalb die Hilfe von Rechtsanwälten oder Rechtsberatungen in Anspruch zu nehmen.

 

Dachauer Organisationen der Mieter und Vermieter

Kappungsgrenze für Mieterhöhung

Bei einer Mieterhöhung ist neben dem Dachauer Mietspiegel, mit dem sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln lässt, auch die im § 558 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegte Kappungsgrenze zu beachten, die normalerweise eine Erhöhung der Miete um maximal 20% innerhalb von drei Jahren erlaubt.

Für die Stadt Dachau liegt diese Kappungsgrenze bis 31.07.2020 sogar bei 15% aufgrund des § 558 Abs. 3 BGB i.V.m. § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) des Freistaates Bayern. Die maximal mögliche Mieterhöhung um 15% innerhalb von drei Jahren muss sich aber immer innerhalb der Grenzen des Dachauer Mietspiegels bewegen.

Die Mieterschutzverordnung und die Liste der Kommunen, in der sie gilt, finden Sie in den Downloadlinks oder hier.

Schutzfrist bei Eigentümerwechsel

Die Schutzfrist für Mieter nach einem Eigentümerwechsel beträgt für Dachauer Wohnungen gemäß §  577a Abs.  2 Satz  1 BGB i.V.m. § 577a Abs.  1 und 1a BGB sowie § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) des Freistaates Bayern bis zum 31.07.2020 zehn Jahre (anstatt üblicherweise 3 Jahre).

Die Mieterschutzverordnung und die Liste der Kommunen, in der sie gilt, finden Sie in den Downloadlinks.

Mietspiegel Online-Berechnung

Bei Problemen mit der vollständigen Darstellung des Mietspiegels in Ihrem Browser können Sie die Online-Berechnung auch über https://www.dachau.de/mietspiegel/ aufrufen.

 

 

Alte Mietspiegel

Erläuterungen zum Dachauer Mietspiegel

Der Dachauer Mietspiegel ist nur anzuwenden, wenn alle folgenden 6 Fragen eindeutig mit "JA" beantwortet werden können:

  1. Handelt es sich um eine Wohnung und nicht um eine gewerbliche Einheit wie Praxen, Büros usw.?
    Anm.: Es gibt keinen Mietspiegel für gewerbliche Einheiten.
     
  2. Handelt es sich um eine normale Wohnung und nicht um eine Sozialwohnung, eine Betriebswohnung oder eine Wohnung in einem Wohnheim?
    Anm.: Erst wenn Sozialwohnungen aus der Sozialbindungsfrist gefallen sind (und somit keine Sozialwohnungen mehr sind), findet der Mietspiegel Anwendung. 
     
  3. Handelt es sich um eine Wohnung auf dem Gemeindegebiet der Stadt Dachau?
     
  4. Handelt es sich um eine Wohnung in einem Haus mit mindestens 3 Parteien (Wohnung und/oder Gewerbeeinheiten)?
    Anm.: Es gibt keinen Mietspiegel für Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften.
     
  5. Handelt es sich um eine Mieterhöhung für einen bereits bestehenden Mietvertrag?
     
  6. Handelt es sich tatsächlich um eine normale Mieterhöhung und nicht um eine Erhöhung der Betriebskosten oder um eine Erhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme?
     

Mietpreisbremse bei Wiedervermietung (Mieterwechsel) einer Dachauer Wohnung

Am 14.07.2015 hat die Bayerische Staatsregierung die so genannte Mietpreisbremseverordnung gemäß § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beschlossen. Demnach darf ab 01.08.2015 bei einer Wiedervermietung einer bestehenden Dachauer Wohnung, also bei einem Mieterwechsel, die Miete maximal 10% über dem Niveau des Dachauer Mietspiegels liegen.
 

Wohnungen außerhalb des Gemeindegebietes der Stadt Dachau

Bei Wohnungen in anderen Gemeinden (auch aus dem Landkreis Dachau) ist der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar. In § 558a Abs. 4 BGB steht zwar „Ist … kein Mietspiegel vorhanden, …, so kann auch ein anderer, insbesondere ein … ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“ Andere Gemeinden, z.B. aus dem Landkreis Dachau sind allein schon deswegen nicht mit der Stadt Dachau vergleichbar, weil

  • sie viel weniger Einwohner als Dachau haben,
  • sie über viel weniger Mietwohnungen als Dachau verfügen,
  • ihre soziale, kulturelle und bildungstechnische Infrastruktur nicht mit der von Dachau zu vergleichen ist und
  • sie eine andere Entfernung und Verkehrsverbindung zu München haben als Dachau.

Die Antwort auf die häufig gestellte Frage, ob man die im Dachauer Mietspiegel genannten Mietenhöhen pro Quadratmeter nicht als Orientierungsgröße für Wohnungen in anderen Gemeinden aus dem Landkreis Dachau hernehmen könne, lautet: Das würde einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Das steht einer einvernehmlichen Einigung zwischen Vermieter und Mieter natürlich nicht entgegen.

Bei Wohnungen in Karlsfeld und München müssen sich die Anfragenden an diese Kommunen wenden, die eigene gültige qualifizierte Mietspiegel haben.

 

Sonderfall Freising

Mit Schreiben vom 02.12.2014 hat das Amtsgericht Freising der Stadt Dachau mitgeteilt, „dass in Einzelfällen von Richterinnen und Richtern des Amtsgericht Freising der Mietspiegel der Stadt Dachau zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen wird. In manchen Fällen erfolgt die Ermittlung der konkreten Höhe der ortsüblichen Miete anhand eines Sachverständigengutachtens. Die jeweilige Entscheidung hierzu trifft der Richter bei Ausübung seiner Amtstätigkeit in richterlicher Unabhängigkeit.“
Betroffene Mieter/innen bzw. Vermieter/innen können sich an die Stadt Freising oder das Amtsgericht Freising wenden. Die Stadt Dachau ist für Fragen zum Freisinger Wohnungsmarkt nicht zuständig.

 

Dachauer Wohnungen, die außerhalb der im Dachauer Mietspiegel aufgeführten Wohnungsgrößen liegen

  • Für Wohnungen mit einer Wohnfläche kleiner als 25 qm sowie Wohnungen mit einer Wohnfläche größer als 110 qm gab es bei den Befragungen zu wenig verwertbare Fälle, um Festlegungen zur Miethöhe zu treffen.
     
  • Wenn die Wohnfläche kleiner als 25 qm ist, können die Daten für Wohnflächen von 
    25 bis > 35 qm zugrundegelegt werden. Allerdings könnte eine gerichtliche Überprüfung auch zu einem abweichenden Ergebnis kommen.
     
  • Wenn die Wohnfläche größer als 110 qm ist, können die Daten für Wohnflächen von 100 bis 110 qm zugrundegelegt werden. Allerdings könnte eine gerichtliche Überprüfung auch zu einem abweichenden Ergebnis kommen.

     

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden

Gemäß § 556f Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt der Dachauer Mietspiegel nicht für Dachauer Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Es gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter, begrenzt insbesondere durch die Regelungen des § 291 Strafgesetzbuch (StGB) und des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG), die Mietwucher unter erhebliche Strafe stellen.
Der Vermieter macht daher nichts Falsches, wenn er sich am Dachauer Mietspiegel orientiert.

 

Wenn der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar ist

Wenn der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar ist, wird häufig die Frage gestellt, wie dann eine Mieterhöhung begründet werden kann. Neben dem Mietspiegel sieht der Bundesgesetzgeber in § 558a Abs. 2 BGB noch drei weitere Möglichkeiten vor, wie ein Mieterhöhungsbegehren schriftlich zu begründen ist:

  • eine Auskunft aus einer von der Gemeinde geführten oder anerkannten Mietdatenbank (So etwas gibt es in der Stadt Dachau nicht. Dem Bürgerbüro ist keine Gemeinde in der Umgebung bekannt die eine anerkannte Mietdatenbank hätte. Offenbar scheint es die nur in wenigen Großstädten zu geben.)
     
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (das gibt es auch relativ selten, weil ein derartiges Gutachten den Vermieter Geld kostet)
     
  • Benennung der Mieten von drei (in Größe, Ausstattung und Lage) vergleichbaren Wohnungen

Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen (Mieterwechsel)

Bis 31.07.2020 ist der Dachauer Mietspiegel gemäß § 556d BGB i.V.m. § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) des Freistaates Bayern auch auch bei einer Wiedervermietung einer bestehenden Dachauer Wohnung, also bei einem Mieterwechsel, anzuwenden. Die Miete darf demnach maximal 10% über dem Niveau des Dachauer Mietspiegels liegen.

Die Mieterschutzverordnung und die Liste der Kommunen, in der sie gilt, finden Sie in den Downloadlinks.

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Das Dachauer Rathaus sowie das Bürgerbüro ist wieder für alle Dienstleistungen geöffnet. Sie können Behördengänge auch ohne „triftige Gründe“ erledigen, müssen aber bitte im Vorfeld einen Termin vereinbaren. Während Ihres Aufenthalts im Rathaus oder Bürgerbüro gilt ein Maskengebot. Außerdem bitten wir, die allgemeingültigen Abstandsregeln zu beachten.

Wir wünschen Ihnen alles Gute und bleiben Sie gesund!

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