Mietspiegel

Dachauer Mietspiegel

Der erstmalig 1997 aufgelegte und stetig - zuletzt am 01.04.2020 - erneuerte Dachauer Mietspiegel wurde für 2022 neu erstellt. Um Synergieeffekte zu nutzen, haben die Gemeinde Karlsfeld und die Stadt Dachau die Erstellung des Mietspiegels gemeinsam beauftragt. Der neue Mietspiegel tritt am 01.04.2022 in Kraft und wird bis 31.03.2024 gelten.

Dieser Mietspiegel wurde am 08.03.2022 vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Im Gegensatz zum "einfachen" Mietspiegel beinhaltet dieser die Vermutungswirkung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt. Er hat somit bei Mieterhöhungsverlangen einen höheren Stellenwert und in seiner Bedeutung Vorteile gegenüber Sachverständigengutachten und der Heranziehung von Vergleichsmieten.

Ein Mietspiegel gilt dann als qualifiziert, wenn er zum einen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und zum anderen von der Kommune und / oder von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden ist. Eine wesentliche Voraussetzung ist zudem, dass von einem Prozent des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes auswertbare Rückmeldungen vorliegen müssen, mindestens jedoch zu 500 Wohneinheiten.

Das beauftragte Institut hat nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden in Form einer Vollbefragung von Mieterhaushalten und Vermietern Daten erhoben und mittels Regressionsanalyse ausgewertet. Erstmals wurden nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter befragt. Zudem wurde die Befragung zum ersten Mal nicht persönlich, sondern ausschließlich schriftlich durchgeführt. Die Fragebögen konnten schriftlich ausgefüllt und zurückgesendet oder alternativ online ausgefüllt werden. Zudem wurden die Haushalte nicht nur auf dem Weg einer Stichprobenziehung angeschrieben, sondern in Form einer Vollbefragung. Diese Maßnahmen führten zu einer verbesserten Datenbasis und einer deutlich höheren Rücklaufquote.
Im Ergebnis sind die Mieten weiter angestiegen. In Dachau stieg die durchschnittliche Nettobasismiete im Vergleich zum Mietspiegel 2020 um 11,6% auf 11,66€/qm.

Die Interessenvertretungen der Mieter (Mieterverein Dachau und Umgebung e.V.) und Vermieter (Haus & Grund Stadt und Landkreis Dachau e.V.) waren in die Erstellung einbezogen und haben dem qualifizierten Mietspiegel zugestimmt.

Ergänzend wurden auch wieder Mieter und Vermieter von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern befragt, die Antworten wurden gesondert ausgewertet. Angesichts der relativ geringen Anzahl von verwertbaren Fragebögen stellen die Ergebnisse der Auswertung zwar Anhaltspunkte dar, können jedoch nicht als Teil des qualifizierten Mietspiegels herangezogen werden.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieser Mietspiegel nur im Stadtgebiet Dachau gilt. Der Mietspiegel ist auf andere Gemeinden nicht übertragbar und in anderen Städten und Gemeinden nicht anwendbar.

Kommunen dürfen ihren eigenen Mietspiegel erläutern, es ist ihnen jedoch gesetzlich verboten, eine Rechtsberatung zu Mieten, Miethöhe oder Mieterhöhungsverlangen zu machen. In Konfliktfällen ist deshalb die Hilfe von Rechtsanwälten oder Rechtsberatungen in Anspruch zu nehmen.

Hinweise zur Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Nach der Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 14. Dezember 2021 in Verbindung mit § 556d BGB darf die Miete in der Stadt Dachau zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Davon gibt es einige Ausnahmen: bei Vermietungen von nach 2014 erstmals genutzten Wohnungen, sowie wenn die Vormiete höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete war ( in diesem Fall darf die neue Miete genauso hoch sein wie die Vormiete) und wenn Modernisierungen im Sinne des § 556e BGB durchgeführt wurden.

Nach der Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 
14. Dezember 2021 in Verbindung mit § 558 BGB darf die Miete in der Stadt Dachau bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zudem innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 15 % erhöht werden.
Diese Regulierungen gelten bis zum 31. Dezember 2025.

Schutzfrist bei Eigentümerwechsel

Die Schutzfrist für Mieter nach einem Eigentümerwechsel beträgt für Dachauer Wohnungen gemäß § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. §577a Abs. 1 und 1a BGB sowie § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung des Freistaates Bayern bis zum 31.12.2025 zehn Jahre.

Die Mieterschutzverordnung und die Anlage hierzu finden Sie in den Downloadlinks.

Vertreter der Mieter und Vermieter

Mieterverein Dachau und Umgebung e.V. 
Ludwig-Ernst-Straße 48 
85221 Dachau 

Tel.: 08131/83844 
Fax: 08131/72624 
Mieterverein-Dachau@t-online.de 
ZUR WEBSITE

Haus & Grund Stadt und Landkreis Dachau e.V. 
Mittermayerstraße 29 
85221 Dachau 

Tel.: 08131/29 25 987 
info@haus-und-grund-dachau.de 
ZUR WEBSITE

Aktueller Mietspiegel Online-Berechnung und Download

Alte Mietspiegel

Sie können sich anhand der nicht mehr gültigen Mietspiegel über die Entwicklung der Mieten in Dachau informieren.
Die Mietspiegel aus den Jahren 2006, 2010, 2014 und 2018 wurden jeweils neu erstellt und basierten auf aktuellen Datenerhebungen.
Die Mietspiegel der Jahre 2008, 2012, 2016 und 2020 wurden jeweils statistisch fortgeschrieben.
Alle Mietspiegel seit 2006 sind qualifizierte Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vom Stadtrat der Stadt Dachau sowie von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt wurden.

Ansprechpartner und Kontaktmöglichkeiten

Das Bürgerbüro bietet alle Leistungen mit vorheriger Terminvereinbarung an. Sie können einen Termin telefonisch unter 08131 75 300 oder per Mail an buergerbuero@remove-this.dachau.de mit Angabe Ihres Namens, des Anliegens und einer Telefonnummer vereinbaren.

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