Mietspiegel

Der Dachauer Mietspiegel 2018

Der erstmalig im Dezember 1997 aufgelegte und stetig fortgeschriebene Dachauer Mietspiegel wurde im Jahr 2017 neu erstellt und ist zum 01.04.2018 in Kraft getreten. Er basiert auf Daten, die im Rahmen einer Zufallsauswahl von Mieterhaushalten im Sommer 2017 erhoben wurden. Die Erhebung erfolgte durch Befragung der ausgewählten Mieterhaushalte durch geschulte Interviewer anhand von vorab erstellten, standardisierten Fragebögen. Um Synergieeffekte zu nutzen wurde die Erstellung des Mietspiegels von der Stadt Dachau und der Gemeinde Karlsfeld gemeinsam beauftragt. Im Stadtgebiet Dachau konnten insgesamt 457 Vollinterviews geführt und verwertet werden, in Karlsfeld konnten 102 Vollinterviews einfließen.

Die Stadt Dachau hat erstmals gesondert die Datenerhebung nicht nur für vermietete Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, sondern auch für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser beauftragt. In diesem Segment war die Rücklaufquote noch geringer. Daher konnten hier auch nur Eckdaten wie Höhe der Miete, Größe und Baujahr der Wohneinheit ausgewertet werden, detailliertere Analysen waren hier nicht möglich, sodass die Angaben nur Anhaltspunkte darstellen und nicht als qualifizierter Mietspiegel herangezogen werden können.

Im Ergebnis sind die Mieten weiter angestiegen, in Karlsfeld noch stärker als in Dachau. In Dachau beträgt die durchschnittliche Nettomiete für Wohnungen aktuell 10,13€, was einem Anstieg von 12%im Vergleich zur letzten Mietspiegelerstellung 2014 entspricht und damit einer jährlichen Mietsteigerung von 3%.

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 06.03.2018 den neu erstellten Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt; der Mietspiegel ist am 01.04.2018 in Kraft getreten.

Ein qualifizierter Mietspiegel beinhaltet die Vermutungswirkung, dass er die richtigen ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergibt. Er hat somit bei Mieterhöhungsverlangen einen höheren Stellenwert und in seiner Bedeutung Vorteile gegenüber Sachverständigengutachten.

Beratungen zu Mieten und Mieterhöhungen

Kommunen dürfen ihren eigenen Mietspiegel erläutern, aber es ihnen gesetzlich verboten, eine Rechtsberatung zu Mieten, Miethöhe und Mieterhöhungen machen. In diesen Fällen wenden Sie sich bitte an Rechtsanwälte und die Organisationen der Mieter bzw. Vermieter.
Die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu Miethöhe und Mieterhöhung finden Sie weiter unten als Download.

Dachauer Organisationen der Mieter und Vermieter

Kappungsgrenze für Mieterhöhung

Bei einer Mieterhöhung ist neben dem Dachauer Mietspiegel, mit dem sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln lässt, auch die im § 558 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegte Kappungsgrenze zu beachten, die normalerweise eine Erhöhung der Miete um maximal 20% innerhalb von drei Jahren erlaubt.

Für die Stadt Dachau liegt diese Kappungsgrenze bis 31.07.2020 sogar bei 15% aufgrund des § 558 Abs. 3 BGB i.V.m. § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) des Freistaates Bayern. Die maximal mögliche Mieterhöhung um 15% innerhalb von drei Jahren muss sich aber immer innerhalb der Grenzen des Dachauer Mietspiegels bewegen.

Die Mieterschutzverordnung und die Liste der Kommunen, in der sie gilt, finden Sie in den Downloadlinks oder hier.

Schutzfrist bei Eigentümerwechsel

Die Schutzfrist für Mieter nach einem Eigentümerwechsel beträgt für Dachauer Wohnungen gemäß §  577a Abs.  2 Satz  1 BGB i.V.m. § 577a Abs.  1 und 1a BGB sowie § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) des Freistaates Bayern bis zum 31.07.2020 zehn Jahre (anstatt üblicherweise 3 Jahre).

Die Mieterschutzverordnung und die Liste der Kommunen, in der sie gilt, finden Sie in den Downloadlinks.

Mietspiegel Online-Berechnung

Alte Mietspiegel

Erläuterungen zum Dachauer Mietspiegel

Der Dachauer Mietspiegel ist nur anzuwenden, wenn alle folgenden 6 Fragen eindeutig mit "JA" beantwortet werden können:

  1. Handelt es sich um eine Wohnung und nicht um eine gewerbliche Einheit wie Praxen, Büros usw.?
    Anm.: Es gibt keinen Mietspiegel für gewerbliche Einheiten.
     
  2. Handelt es sich um eine normale Wohnung und nicht um eine Sozialwohnung, eine Betriebswohnung oder eine Wohnung in einem Wohnheim?
    Anm.: Erst wenn Sozialwohnungen aus der Sozialbindungsfrist gefallen sind (und somit keine Sozialwohnungen mehr sind), findet der Mietspiegel Anwendung. 
     
  3. Handelt es sich um eine Wohnung auf dem Gemeindegebiet der Stadt Dachau?
     
  4. Handelt es sich um eine Wohnung in einem Haus mit mindestens 3 Parteien (Wohnung und/oder Gewerbeeinheiten)?
    Anm.: Es gibt keinen Mietspiegel für Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften.
     
  5. Handelt es sich um eine Mieterhöhung für einen bereits bestehenden Mietvertrag?
     
  6. Handelt es sich tatsächlich um eine normale Mieterhöhung und nicht um eine Erhöhung der Betriebskosten oder um eine Erhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme?
     

Mietpreisbremse bei Wiedervermietung (Mieterwechsel) einer Dachauer Wohnung

Am 14.07.2015 hat die Bayerische Staatsregierung die so genannte Mietpreisbremseverordnung gemäß § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beschlossen. Demnach darf ab 01.08.2015 bei einer Wiedervermietung einer bestehenden Dachauer Wohnung, also bei einem Mieterwechsel, die Miete maximal 10% über dem Niveau des Dachauer Mietspiegels liegen.
 

Wohnungen außerhalb des Gemeindegebietes der Stadt Dachau

Bei Wohnungen in anderen Gemeinden (auch aus dem Landkreis Dachau) ist der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar. In § 558a Abs. 4 BGB steht zwar „Ist … kein Mietspiegel vorhanden, …, so kann auch ein anderer, insbesondere ein … ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.“ Andere Gemeinden, z.B. aus dem Landkreis Dachau sind allein schon deswegen nicht mit der Stadt Dachau vergleichbar, weil

  • sie viel weniger Einwohner als Dachau haben,
  • sie über viel weniger Mietwohnungen als Dachau verfügen,
  • ihre soziale, kulturelle und bildungstechnische Infrastruktur nicht mit der von Dachau zu vergleichen ist und
  • sie eine andere Entfernung und Verkehrsverbindung zu München haben als Dachau.

Die Antwort auf die häufig gestellte Frage, ob man die im Dachauer Mietspiegel genannten Mietenhöhen pro Quadratmeter nicht als Orientierungsgröße für Wohnungen in anderen Gemeinden aus dem Landkreis Dachau hernehmen könne, lautet: Das würde einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Das steht einer einvernehmlichen Einigung zwischen Vermieter und Mieter natürlich nicht entgegen.

Bei Wohnungen in Karlsfeld und München müssen sich die Anfragenden an diese Kommunen wenden, die eigene gültige qualifizierte Mietspiegel haben.

 

Sonderfall Freising

Mit Schreiben vom 02.12.2014 hat das Amtsgericht Freising der Stadt Dachau mitgeteilt, „dass in Einzelfällen von Richterinnen und Richtern des Amtsgericht Freising der Mietspiegel der Stadt Dachau zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen wird. In manchen Fällen erfolgt die Ermittlung der konkreten Höhe der ortsüblichen Miete anhand eines Sachverständigengutachtens. Die jeweilige Entscheidung hierzu trifft der Richter bei Ausübung seiner Amtstätigkeit in richterlicher Unabhängigkeit.“
Betroffene Mieter/innen bzw. Vermieter/innen können sich an die Stadt Freising oder das Amtsgericht Freising wenden. Die Stadt Dachau ist für Fragen zum Freisinger Wohnungsmarkt nicht zuständig.

 

Dachauer Wohnungen, die außerhalb der im Dachauer Mietspiegel aufgeführten Wohnungsgrößen liegen

  • Für Wohnungen mit einer Wohnfläche kleiner als 25 qm sowie Wohnungen mit einer Wohnfläche größer als 110 qm gab es bei den Befragungen zu wenig verwertbare Fälle, um Festlegungen zur Miethöhe zu treffen.
     
  • Wenn die Wohnfläche kleiner als 25 qm ist, können die Daten für Wohnflächen von 
    25 bis > 35 qm zugrundegelegt werden. Allerdings könnte eine gerichtliche Überprüfung auch zu einem abweichenden Ergebnis kommen.
     
  • Wenn die Wohnfläche größer als 110 qm ist, können die Daten für Wohnflächen von 100 bis 110 qm zugrundegelegt werden. Allerdings könnte eine gerichtliche Überprüfung auch zu einem abweichenden Ergebnis kommen.

     

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden

Gemäß § 556f Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt der Dachauer Mietspiegel nicht für Dachauer Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Es gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter, begrenzt insbesondere durch die Regelungen des § 291 Strafgesetzbuch (StGB) und des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG), die Mietwucher unter erhebliche Strafe stellen.
Der Vermieter macht daher nichts Falsches, wenn er sich am Dachauer Mietspiegel orientiert.

 

Wenn der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar ist

Wenn der Dachauer Mietspiegel nicht anwendbar ist, wird häufig die Frage gestellt, wie dann eine Mieterhöhung begründet werden kann. Neben dem Mietspiegel sieht der Bundesgesetzgeber in § 558a Abs. 2 BGB noch drei weitere Möglichkeiten vor, wie ein Mieterhöhungsbegehren schriftlich zu begründen ist:

  • eine Auskunft aus einer von der Gemeinde geführten oder anerkannten Mietdatenbank (So etwas gibt es in der Stadt Dachau nicht. Dem Bürgerbüro ist keine Gemeinde in der Umgebung bekannt die eine anerkannte Mietdatenbank hätte. Offenbar scheint es die nur in wenigen Großstädten zu geben.)
     
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (das gibt es auch relativ selten, weil ein derartiges Gutachten den Vermieter Geld kostet)
     
  • Benennung der Mieten von drei (in Größe, Ausstattung und Lage) vergleichbaren Wohnungen

Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen (Mieterwechsel)

Bis 31.07.2020 ist der Dachauer Mietspiegel gemäß § 556d BGB i.V.m. § 1 und der Anlage zu § 1 der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) des Freistaates Bayern auch auch bei einer Wiedervermietung einer bestehenden Dachauer Wohnung, also bei einem Mieterwechsel, anzuwenden. Die Miete darf demnach maximal 10% über dem Niveau des Dachauer Mietspiegels liegen.

Die Mieterschutzverordnung und die Liste der Kommunen, in der sie gilt, finden Sie in den Downloadlinks.

Ansprechpartner

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Donnerstag auch 14.00 - 18.00 Uhr

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