Der erstmalig 1997 aufgelegte und stetig - zuletzt am 01.04.2020 - erneuerte Dachauer Mietspiegel wurde für 2022 neu erstellt. Um Synergieeffekte zu nutzen, haben die Gemeinde Karlsfeld und die Stadt Dachau die Erstellung des Mietspiegels gemeinsam beauftragt. Der neue Mietspiegel tritt am 01.04.2022 in Kraft und wird bis 31.03.2024 gelten.
Dieser Mietspiegel wurde am 08.03.2022 vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt. Im Gegensatz zum "einfachen" Mietspiegel beinhaltet dieser die Vermutungswirkung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt. Er hat somit bei Mieterhöhungsverlangen einen höheren Stellenwert und in seiner Bedeutung Vorteile gegenüber Sachverständigengutachten und der Heranziehung von Vergleichsmieten.
Ein Mietspiegel gilt dann als qualifiziert, wenn er zum einen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und zum anderen von der Kommune und / oder von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden ist. Eine wesentliche Voraussetzung ist zudem, dass von einem Prozent des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes auswertbare Rückmeldungen vorliegen müssen, mindestens jedoch zu 500 Wohneinheiten.
Das beauftragte Institut hat nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden in Form einer Vollbefragung von Mieterhaushalten und Vermietern Daten erhoben und mittels Regressionsanalyse ausgewertet. Erstmals wurden nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter befragt. Zudem wurde die Befragung zum ersten Mal nicht persönlich, sondern ausschließlich schriftlich durchgeführt. Die Fragebögen konnten schriftlich ausgefüllt und zurückgesendet oder alternativ online ausgefüllt werden. Zudem wurden die Haushalte nicht nur auf dem Weg einer Stichprobenziehung angeschrieben, sondern in Form einer Vollbefragung. Diese Maßnahmen führten zu einer verbesserten Datenbasis und einer deutlich höheren Rücklaufquote.
Im Ergebnis sind die Mieten weiter angestiegen. In Dachau stieg die durchschnittliche Nettobasismiete im Vergleich zum Mietspiegel 2020 um 11,6% auf 11,66€/qm.
Die Interessenvertretungen der Mieter (Mieterverein Dachau und Umgebung e.V.) und Vermieter (Haus & Grund Stadt und Landkreis Dachau e.V.) waren in die Erstellung einbezogen und haben dem qualifizierten Mietspiegel zugestimmt.
Ergänzend wurden auch wieder Mieter und Vermieter von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern befragt, die Antworten wurden gesondert ausgewertet. Angesichts der relativ geringen Anzahl von verwertbaren Fragebögen stellen die Ergebnisse der Auswertung zwar Anhaltspunkte dar, können jedoch nicht als Teil des qualifizierten Mietspiegels herangezogen werden.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dieser Mietspiegel nur im Stadtgebiet Dachau gilt. Der Mietspiegel ist auf andere Gemeinden nicht übertragbar und in anderen Städten und Gemeinden nicht anwendbar.
Kommunen dürfen ihren eigenen Mietspiegel erläutern, es ist ihnen jedoch gesetzlich verboten, eine Rechtsberatung zu Mieten, Miethöhe oder Mieterhöhungsverlangen zu machen. In Konfliktfällen ist deshalb die Hilfe von Rechtsanwälten oder Rechtsberatungen in Anspruch zu nehmen.
